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園區(qū)規(guī)劃，究竟規(guī)劃的是什么？
來源：未知 日期：2018-04-23 點(diǎn)擊：次
很多園區(qū)的建設(shè)實(shí)例告誡我們，園區(qū)規(guī)劃是園區(qū)建設(shè)的龍頭，規(guī)劃決定了園區(qū)建設(shè)的規(guī)模、方向和品位。如果園區(qū)沒有明晰的園區(qū)規(guī)劃，而是“走一步算一步”，那這個(gè)園區(qū)很可能走著走著就走進(jìn)死胡同。那么，園區(qū)規(guī)劃到底要規(guī)劃什么呢？
1、園區(qū)產(chǎn)業(yè)規(guī)劃
園區(qū)產(chǎn)業(yè)規(guī)劃是園區(qū)規(guī)劃中首要的規(guī)劃內(nèi)容，重中之重，產(chǎn)業(yè)規(guī)劃是其他規(guī)劃內(nèi)容的基礎(chǔ)，只有產(chǎn)業(yè)規(guī)劃清晰了，其它規(guī)劃才可以按圖索驥、按部就班地順利開展。產(chǎn)業(yè)規(guī)劃主要是對(duì)園區(qū)核心產(chǎn)業(yè)、重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)和相關(guān)產(chǎn)業(yè)的界定，在此基礎(chǔ)上分析產(chǎn)業(yè)鏈和上下游企業(yè)的構(gòu)成與關(guān)系，進(jìn)而形成一個(gè)可持續(xù)發(fā)展的園區(qū)生態(tài)鏈。
橙園區(qū)認(rèn)為，任何優(yōu)秀園區(qū)的產(chǎn)業(yè)規(guī)劃一定是從區(qū)域發(fā)展、國家產(chǎn)業(yè)政策、行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)和市場(chǎng)前景等多項(xiàng)指標(biāo)上尋找交集，繼而結(jié)合自身去界定……這要求園區(qū)必須先理清核定產(chǎn)業(yè)規(guī)劃的幾個(gè)因素：
（1）洞悉園區(qū)所在區(qū)域的經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略，了解區(qū)域產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)和擁有的產(chǎn)業(yè)資源，歸納出可以重點(diǎn)發(fā)展的全部產(chǎn)業(yè)范圍，即園區(qū)意向產(chǎn)業(yè)，對(duì)劃出的園區(qū)意向產(chǎn)業(yè)范圍進(jìn)行縮小、集中。
（2）研究經(jīng)濟(jì)發(fā)展走勢(shì)與行業(yè)市場(chǎng)發(fā)展情況，掌握意向產(chǎn)業(yè)是否存在市場(chǎng)潛力和市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)分析技術(shù)發(fā)展趨勢(shì)，看意向產(chǎn)業(yè)的技術(shù)是否存在替代轉(zhuǎn)型的風(fēng)險(xiǎn)。這當(dāng)中千萬不要忘記對(duì)意向產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)能情況進(jìn)行一番調(diào)研，不能讓產(chǎn)業(yè)園一上馬，就遭遇產(chǎn)能過剩的問題，或者面臨極其慘烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)。
（3）根據(jù)各方面的研究分析情況，聚焦某個(gè)或某幾個(gè)產(chǎn)業(yè)，將其作為園區(qū)的重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)，并將其中最具發(fā)展?jié)摿η易钸m合自己園區(qū)的產(chǎn)業(yè)定為核心產(chǎn)業(yè)。
（4）針對(duì)核心產(chǎn)業(yè)與重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)，分析上下游企業(yè)的構(gòu)成與關(guān)系，以及具體行業(yè)企業(yè)的組成分布情況，為制定招商策略奠定基礎(chǔ)。此外，還要明晰相關(guān)產(chǎn)業(yè)的支撐力量，例如：服務(wù)于核心產(chǎn)業(yè)與重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)機(jī)構(gòu)、社會(huì)機(jī)構(gòu)等。
此外，產(chǎn)業(yè)園區(qū)核心運(yùn)營團(tuán)隊(duì)的公共關(guān)系資源也是產(chǎn)業(yè)定位參考的因素。在園區(qū)產(chǎn)業(yè)規(guī)劃中，運(yùn)用一些戰(zhàn)略管理知識(shí)，也能夠更順暢地找到產(chǎn)業(yè)方向，以彌補(bǔ)園區(qū)產(chǎn)業(yè)規(guī)劃經(jīng)驗(yàn)的短板。
例如，在桂林接力數(shù)碼動(dòng)漫中心項(xiàng)目的規(guī)劃中，首先是以動(dòng)漫為核心，結(jié)合每年 300 萬過境游客的市場(chǎng)優(yōu)勢(shì)，利用體驗(yàn)式游樂項(xiàng)目、體驗(yàn)式銷售、動(dòng)漫節(jié)慶和泛旅游產(chǎn)品（會(huì)議、會(huì)展），實(shí)現(xiàn)聚合模式下的平臺(tái)整合。這不但滿足桂林旅游升級(jí)的要求，為桂林提供更加豐富和更加多元化的旅游產(chǎn)品體系，同時(shí)對(duì)項(xiàng)目以體驗(yàn)式旅游為切入的實(shí)施帶來了便利。
在桂林接力數(shù)碼動(dòng)漫中心的規(guī)劃分區(qū)中，除作為重點(diǎn)的動(dòng)漫產(chǎn)業(yè)區(qū)外，特別設(shè)置了以提供動(dòng)漫場(chǎng)景游樂體驗(yàn)的動(dòng)漫游樂區(qū)；以演示、銷售、服務(wù)為主要功能的體驗(yàn)區(qū)；以及服務(wù)于玩家集散、會(huì)議節(jié)慶活動(dòng)舉辦而設(shè)置的商務(wù)接待區(qū)，從而使園區(qū)的一期內(nèi)容在功能上能夠最大限度的滿足動(dòng)漫旅游發(fā)展的需求，而這種動(dòng)漫與旅游結(jié)合模式的引入，提前就被納入了園區(qū)產(chǎn)業(yè)的規(guī)劃中。
2、建筑與建設(shè)規(guī)劃
園區(qū)建設(shè)與建筑規(guī)劃主要涉及三方面：園區(qū)建設(shè)規(guī)劃、園區(qū)建筑規(guī)劃和園區(qū)工程規(guī)劃。建設(shè)與建筑規(guī)劃，雖然主要由專業(yè)的規(guī)劃設(shè)計(jì)院和建筑設(shè)計(jì)公司來進(jìn)行規(guī)劃，但從產(chǎn)業(yè)運(yùn)營的角度，為設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)提供一些創(chuàng)新型、前瞻性的建議，十分必要。
（1）建設(shè)規(guī)劃，大型園區(qū)、產(chǎn)業(yè)新城的整體建設(shè)規(guī)劃，要從城市土地使用與空間布局、市政配套，以及產(chǎn)業(yè)分布上著手，著眼未來、立足現(xiàn)在、統(tǒng)籌兼顧、系統(tǒng)規(guī)劃。對(duì)產(chǎn)業(yè)新城的產(chǎn)業(yè)用房、商業(yè)配套與住宅配套，規(guī)劃合理的建設(shè)開發(fā)比例與空間布局。
（2）建筑規(guī)劃，建筑規(guī)劃須結(jié)合產(chǎn)業(yè)定位，確定建筑標(biāo)準(zhǔn)與建筑配套，不同行業(yè)類型的產(chǎn)業(yè)園建筑規(guī)劃要體現(xiàn)出鮮明差異。
（3）工程規(guī)劃，明確先建什么？后建什么？千萬不要小看工程規(guī)劃，它與產(chǎn)業(yè)規(guī)劃、企業(yè)招商密切相關(guān)，如果建設(shè)未能按照規(guī)劃如期進(jìn)展，就會(huì)造成產(chǎn)業(yè)配套不落實(shí)、招商工作難推進(jìn)等一系列問題，更為嚴(yán)重的，甚至可能導(dǎo)致企業(yè)資金鏈斷裂。
3、招商規(guī)劃
園區(qū)招商規(guī)劃是一套特別注重實(shí)操的策劃，主要包括：目標(biāo)客群、優(yōu)惠政策、招商/營銷策略、人員配置與專業(yè)培訓(xùn)、招商管理制度等等。
招商是規(guī)劃經(jīng)營能力的集中體現(xiàn)，直接關(guān)系產(chǎn)業(yè)園區(qū)的生死前途，關(guān)乎區(qū)域經(jīng)濟(jì)的成敗發(fā)展。園區(qū)招商好比戰(zhàn)場(chǎng)角逐，是一場(chǎng)“海、陸、空”的全面會(huì)戰(zhàn)，比拼的是戰(zhàn)術(shù)策略與戰(zhàn)斗執(zhí)行力。
在招商規(guī)劃中，尋找目標(biāo)客群很關(guān)鍵，而能否找到理想的目標(biāo)客群取決于前期產(chǎn)業(yè)上下游企業(yè)分析的準(zhǔn)確度；園區(qū)優(yōu)惠政策必須講求針對(duì)性，需要適合行業(yè)企業(yè)的特點(diǎn)，除去普惠政策外，必須有一事一議的“撒手锏式”政策；招商/營銷策略需要與時(shí)俱進(jìn)，充分利用現(xiàn)代營銷推廣手段并進(jìn)行合理的營銷整合；很多園區(qū)會(huì)忽略對(duì)招商人員的專業(yè)化培訓(xùn)和對(duì)招商制度的健全完善，尤其是地產(chǎn)成分濃重的產(chǎn)業(yè)園區(qū)，恰恰會(huì)因這一點(diǎn)而大大影響招商績(jī)效。
4、園區(qū)運(yùn)營規(guī)劃
園區(qū)運(yùn)營規(guī)劃包括：物業(yè)管理、配套商業(yè)經(jīng)營、園區(qū)公共服務(wù)平臺(tái)、政府公關(guān)協(xié)調(diào)、園區(qū)管理規(guī)范化、園區(qū)內(nèi)生發(fā)展與品牌復(fù)制經(jīng)營模式等等。
園區(qū)的發(fā)展，必須倚重于運(yùn)營。只有通過運(yùn)營，方能賦予園區(qū)以活力和魅力，實(shí)現(xiàn)園區(qū)與企業(yè)的共贏成長(zhǎng)，練就園區(qū)獨(dú)到的運(yùn)營模式，實(shí)現(xiàn)園區(qū)的可持續(xù)經(jīng)營發(fā)展。園區(qū)特色運(yùn)營也堪稱產(chǎn)業(yè)園的最大賣點(diǎn)。
運(yùn)營規(guī)劃是很多園區(qū)的短板，個(gè)中原因不一而足，有的因?yàn)轫?xiàng)目以短線的地產(chǎn)經(jīng)營為主，不考慮長(zhǎng)線的園區(qū)運(yùn)營管理；有的因?yàn)槿狈@區(qū)運(yùn)營經(jīng)驗(yàn)，不清楚園區(qū)運(yùn)營管理的核心內(nèi)容；有的因?yàn)殡m然了解基本的園區(qū)運(yùn)營管理，但不想投入太多的人力、財(cái)力和精力去做實(shí)內(nèi)容……毫不夸張地說，園區(qū)的運(yùn)營水平直接決定了園區(qū)的層次。就像一個(gè)樓盤賣出去后，它能否升值要看物業(yè)管理狀況。一個(gè)產(chǎn)業(yè)園能否得到業(yè)主和業(yè)界的認(rèn)可與好評(píng)，能否提升物業(yè)價(jià)值，看的就是園區(qū)的運(yùn)營管理能力。
5、園區(qū)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)規(guī)劃
園區(qū)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)包括兩方面內(nèi)容：一是園區(qū)項(xiàng)目的技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，是對(duì)園區(qū)項(xiàng)目自身投資經(jīng)營狀況的測(cè)算與考量，并根據(jù)數(shù)據(jù)對(duì)園區(qū)建設(shè)經(jīng)營予以適當(dāng)調(diào)整，涉及營業(yè)指標(biāo)估算、營業(yè)收入構(gòu)成比例、財(cái)務(wù)盈利能力分析、清償能力分析等。二是園區(qū)經(jīng)營指標(biāo)，是衡量一個(gè)園區(qū)經(jīng)營狀況的綜合量化指標(biāo)，包括園區(qū)進(jìn)駐企業(yè)數(shù)量、園區(qū)企業(yè)總產(chǎn)值與利稅、園區(qū)就業(yè)人數(shù)、人均產(chǎn)值、行業(yè)龍頭企業(yè)數(shù)量或上市企業(yè)數(shù)量等等。
很多園區(qū)流行邊建設(shè)，邊招商，邊運(yùn)營，幾不誤，園區(qū)規(guī)劃也在不斷調(diào)整，只要控制在一個(gè)合理的范圍內(nèi)，影響不大而且可以促進(jìn)園區(qū)更好地發(fā)展；但若是園區(qū)規(guī)劃大變臉，必須三思而后行，因?yàn)檫@意味著對(duì)前期工作的全盤否定，也是對(duì)入駐企業(yè)的不負(fù)責(zé)任，甚至?xí)?duì)整個(gè)園區(qū)的產(chǎn)業(yè)定位、招商和園區(qū)運(yùn)營都帶來嚴(yán)重的負(fù)面影響。因此，園區(qū)規(guī)劃，必須得有，并且是謀定而后動(dòng)！
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