物流園區開發策劃通常首先提出的是戰略策劃，然后是戰術策劃。所謂戰略策劃好比是物流園區開發的謀略計劃，就是在未來的發展過程中，它著眼的是核心競爭力的可持續發展。所以從這點看來，戰略策略是非常重要的。對于物流園區開發項目發展戰略來說，僅僅有一兩個好的戰略策劃還是遠遠不夠的，還需要進行一系列的戰術策劃和策略。
　　
　　眾所周知,物流園區開發主要是通過未來的成長帶來長期的穩定回報，主要通過招商引資來實現收益。故招商工作是物流園區開發工作的重頭戲。
　　
　　一、物流園區開發策劃戰略意義和戰略戰術
　　
　　物流園區開發策劃通常首先提出的是戰略策劃，然后是戰術策劃。所謂戰略策劃好比是物流園區開發的謀略計劃，就是在未來的發展過程中，它著眼的是核心競爭力的可持續發展。所以從這點看來，戰略策略是非常重要的。對于物流園區開發項目發展戰略來說，僅僅有一兩個好的戰略策劃還是遠遠不夠的，還需要進行一系列的戰術策劃和策略。
　　
　　物流園區開發策劃存在著一般意義上的通用戰略，同時又依據物流園區開發類型的不同，具有各自不同的特殊意義上的戰略戰術。有效地進行相關資料收集及分析，策劃出符合物流園區開發類型的策略。所有這些都是經過一邊執行戰略策劃，同時一邊策劃連續實施戰術策略而進行的。
　　
　　二、物流園區開發項目的分類
　　
　　1、國際型物流園區開發項目類型
　　
　　客戶定位和招商策略，依托港口、機場和陸路口岸，與集裝箱運輸和海關監管通道相結合的大型轉運樞紐的主要物流業務需求來確定。
　　
　　2、全國樞紐型物流園區開發項目類型
　　
　　客戶定位和招商策略，是以多種運輸方式骨干線網交匯的中轉樞紐主要物流業務需求和物流服務需求來確定。
　　
　　3、區域型組織型物流園區開發項目類型
　　
　　客戶定位和招商策略，是以跨區域的長途運輸和城市配送體系之間的轉換樞紐為主要物流業務需求來確定。
　　
　　4、城市配送型物流園區開發項目類型
　　
　　客戶定位和招商策略，是以支持保障商貿和城市生產生活的配送、大型連鎖分撥中心業務需求來確定。
　　
　　5、定向服務型物流園區開發項目類型
　　
　　客戶定位和招商策略，依據物流園區提供服務區域內企業的主要物流業務需求來確定。
　　
　　6、公路交通樞紐型物流園區開發項目類型
　　
　　客戶定位和招商策略，主要依據承接公路散、雜貨的轉運、配送、分撥中心業務需求來確定。
　　
　　7、產業聚集型物流園區開發項目類型
　　
　　客戶定位和招商策略，按提供專業物流服務相關配套目標來確定。
　　
　　8、功能提升型物流園區開發項目類型
　　
　　客戶定位和招商策略，依據服務功能、服務內容、相關配備的完善、運作體系、設備先進程度來確定。
　　
　　9、綜合服務型物流園區開發項目類型
　　
　　客戶定位和招商策略，以市場的需求為導向的功能定位來確定。
　　
　　10、細分領域分類
　　
　　細分領域有鐵路、港口、航空、公路、公鐵聯運、公鐵水聯運、保稅、農業、農副產品、農資、糧食、冷鏈、水產品、鋼鐵、金屬、醫藥、煙草、汽車、裝備、能源、煤炭、化工 、轉運、存儲、配送、流通加工、 生產、 綜合、專業市場、國際、樞紐、城市配送、快遞、電商等。
　　
　　客戶定位和招商策略只能是初步界定，因為實際上物流園區開發項目的服務對象和服務范圍并非僅僅是一個絕對準確的劃定范圍，因此多數物流園區開發策劃往往同時具有交叉定位，而以其中某一種為主。物流園區開發項目根據不同的分類標準，可以劃分出不同的類別。一般物流園區開發項目分類可以按以下幾種方式劃分。
　　
　　(1)按經營主體劃分
　　
　　物流園區開發項目政府主導型與市場主導型。物流園區開發項目有些是政府主導型的，如：中國西部現代物流港；物流園區開發項目有些是市場主導型的，如：廣州林安物流園區。
　　
　　(2)按產業依托劃分
　　
　　基于物流產業的物流園區開發項目與基于其他產業的物流園區開發項目。大多數的物流園區開發項目都是基于物流產業的，以物流企業為主體；中山天潤物流園區以物流企業為主體；通遼金港物流園區是基于其他產業的物流園區。
　　
　　(3)按功能定位劃分
　　
　　綜合化物流園區開發項目和專業化物流園區開發項目。具體體現在物流功能、服務功能、運行管理體系等多方面的綜合，體現其現代化、多功能、社會化、大規模的特點，而不同物流園區開發項目的專業化程度提高則表現出現代化和專業化的基本屬性。
　　
　　(4)按滿足物流服務需求的劃分
　　
　　物流園區開發項目按滿足物流服務需求的劃分為三種類型。
　　
　　一是區域物流組織型。
　　
　　其功能是滿足所在區域的物流組織與管理。如煙臺綜合國際物流園區。
　　
　　二是商貿型。
　　
　　在功能上主要是為所在區域或特定商品的貿易活動創造集中交易和區域運輸、城市配送服務條件。商貿流通型基本位于傳統、優勢商品集散地，對擴大交易規模和降低交易成本具有重要作用。具備商貿流通功能的地產開發項目。如天源國際物流園區等。
　　
　　三是運輸樞紐型。
　　
　　作為物流相對集中的區域，從運輸組織與服務的角度，可以實現規?；\輸，反過來，規?；M行運輸也就為物流組織與管理活動的集中創造了基礎條件。因此，建設專門的運輸樞紐型的物流基地，形成區域運輸組織功能也是重要類型之一。屬于運輸樞紐型的物流園區包括上海洋山深水港物流園區。
　　
　　(5)除此之外還可以細化分類
　　
　　按行業導向分類，可以分為專業性、綜合性；
　　
　　按層次節點分類，可以分為物流基地型、物流中心型、配送中心型；
　　
　　按興辦主體分類，可以分為政府主辦型、政府規劃，企業運作型、企業自發的專業型、政府規劃，市場自發形成；
　　
　　按照樞紐類型劃分，可以分為依托航空港型、依托運輸港型、依托鐵路樞紐型、依托高速公路型；
　　
　　按區域輻射分類，可以分為市域性、區域性、國際性；
　　
　　按經營服務范圍分類，可以分為生活資料型、生產資料型；
　　
　　按經營性質分類，可以分為第三方物流平臺、第四方物流平臺；
　　
　　按位置構成不同分類，可以分為集中型型、非集中型等。