江蘇雨花經濟開發區：破解安置房物業亂象，推動社區治理規范化
來源：未知 日期：2017-12-14 點擊：次
近年來，隨著我國城鎮化建設的快速推進，大批失地農民搬進拆遷安置小區，物業的重要性也日益突出，然而在現實生活中，由于物業管理和服務存在種種問題，業主與物業公司糾紛頻繁，沖突時有發生，社區治理面臨嚴峻挑戰。
以雨花經濟開發區為例，轄區共有4個社區，目前近華、天保、天后3個社區已基本拆遷完畢，拆遷居民絕大部分安置于轄區金葉花園、南奧新居、錦華新城3個小區內。根據開發區12345政務熱線工單統計，截至11月底， 2017年開發區共辦理12345市民訴求1006條，其中涉及以上三個小區的物業管理問題262條，占園區總工單量的26.04%。安置小區物業管理問題呈高發狀態。
引發拆遷安置小區物業管理的矛盾主要有三方面原因：一是小區配套設施不夠完善。在建筑形象檔次、公共服務配套以及小區內道路、綠化、車位的設立標準上，和商品房小區有較大差距。基礎條件差、先天功能不足，直接導致物業接管后居民糾紛矛盾增多。二是拆遷安置農民的物業管理意識淡薄。部分早期拆遷居民認為當時補償標準低，執行的政策存在不妥，導致目前生活拮據，物業費對于拆遷農民理應免除；部分居民仍習慣于農民生活模式，對物業管理缺乏概念，拒絕物業服務；部分居民強調雇傭方權力，認為物業公司欠缺專業精神、服務意識和責任感，未盡到“相應的”服務責任，對物業公司服務不認可。三是物業公司因難以收費導致服務質量下降。物業公司必須通過收取物業費支撐正常運營。在難以收取物業費的情況下，為維持經營，減少保安、保潔人員，降低成本成為物業公司的普遍選擇，直接導致物業公司的管理水平和服務能力下降，繼而更多業主拒絕繳納物業管理費用，由此陷入惡性循環。對此，雖然各基層政府對拆遷安置小區的物業公司給予資金補貼，但不可能實現兜底保障，物業經費仍存在缺口。部分物業公司迫于合同約束，為謀求經濟利益，存在私自在小區設立臨時停車位收費或是單方面提升小區停車費用等行為，進一步引發群體性矛盾糾紛。
應完善相應法律法規、規范物業管理行為、嚴格市場監管、創新管理平臺，破解拆遷安置小區物業亂象，推動社區治理規范化。具體建議：
1、注重法治思維和法治方式。繼續完善物業法規，強化住建監管和街道指導職能，無論是物業服務企業還是業主，均應積極促成物業服務合同的訂立。加強業主法律知識宣傳，明確物業服務定位及雙方權責，避免部分業主動輒采取拖欠費用等消極方式應對。針對業主和物業公司之間的矛盾糾紛，基層政府應加強矛盾協調，幫助居民群眾找到責任主體，引導居民群眾按照合理合法途徑解決實際問題。
2、提高安置小區建設標準。拆遷安置小區的物業服務管理水平，不僅影響小區居民居住條件，還會影響政府服務形象，甚至影響地區穩定和諧。對此，各相關單位要高度重視安置小區的建設工作，充分考慮并滿足安置居民的基本需求，重點對小區道路寬度、綠化標準、停車位設置、物業及社區配套用房、文體活動場所、周邊居民生活設施進行全面考量，嚴格按照相關標準進行建設，力爭把拆遷安置小區打造成拆遷居民愿意住、開心住的安居樂園。
3、規范物業管理行為。目前物業管理隊伍職業化程度偏低，雇用人員總體缺乏專業培訓，物業工作“管”的多服務少、重收費輕服務的現象普遍存在，在心理上與業主產生對立，甚至個別物業企業缺乏法制意識，使用不規范乃至違法手段解決與業主的糾紛。對此，應進一步規范物業公司自身經營管理行為，不斷加強自律意識，增加資金使用透明度，及時向居民群眾公布服務內容、收費標準，便于居民監督。要加強物業內部管理，提高服務質量，重點做好從業人員的職業道德、服務意識方面的培訓，為廣大業主提供優質服務。
4、加強對物業服務企業的監管力度。充分發揮市場機制作用，創新服務平臺，形成商業標準。根據物業管理公司服務能力和服務水平，制定物業公司準入機制，加大日常巡查力度，建立企業信用檔案。主管部門應出臺對物業公司的具體考核監督辦法，促進物業公司運作的規范化、公開化、社會化。同時，加強業委會建設，并賦予其真正有效的監管權，實現物業和業主的地位對等，從而實現雙方的平等對話，當矛盾糾紛發生時，雙方具備溝通解決的基礎。地方政府更多承擔第三方的調解責任。
