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對(duì)產(chǎn)業(yè)園區(qū)運(yùn)營(yíng)服務(wù)的思考
來(lái)源：未知 日期：2018-04-23 點(diǎn)擊：次
“商住產(chǎn)一體化”的模式創(chuàng)新，正在成為引領(lǐng)房地產(chǎn)行業(yè)變革的重要力量。“商住產(chǎn)一體化”也對(duì)房地產(chǎn)公司提出了更高的要求。
商業(yè)有商業(yè)的說(shuō)辭，住宅有住宅的邏輯，而產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)更有其特殊的規(guī)律。不同類型的產(chǎn)業(yè)園，有不同的客戶，會(huì)產(chǎn)生不同的需求，會(huì)形成不同的商業(yè)模式，會(huì)催生不同的運(yùn)營(yíng)服務(wù)體系；同一類型的產(chǎn)業(yè)園區(qū)，假如住、商、產(chǎn)的配比不同、園區(qū)經(jīng)營(yíng)管理的深度不同，也會(huì)產(chǎn)生迥異的結(jié)果。
根據(jù)個(gè)人判斷，在產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)“黃金十年”期間，未來(lái)的3到5年會(huì)面臨一輪以上的洗牌，對(duì)于那些盲目進(jìn)入者--只圖地價(jià)便宜、不考慮產(chǎn)業(yè)及人才基礎(chǔ)，只注重前期開(kāi)發(fā)，而忽視招商、產(chǎn)業(yè)研究及后期運(yùn)營(yíng)服務(wù)的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商，將會(huì)逐漸淡出人們視野，繼爾會(huì)成為同業(yè)投資拓展的對(duì)象。
面對(duì)未來(lái)發(fā)展的十字路口，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商將何去何從？個(gè)人認(rèn)為，要研究未來(lái)市場(chǎng)的進(jìn)入策略，要研究政府、研究產(chǎn)業(yè)、關(guān)注企業(yè)的需求，并結(jié)合企業(yè)需求“對(duì)癥下藥”，打造適合不同類型企業(yè)的產(chǎn)品線，積累適合各產(chǎn)品的招商渠道和客戶群體，建立并提供有針對(duì)性的服務(wù)體系，只有這樣才可以“察于未萌、先謀后動(dòng)、動(dòng)則必成”；否則，所謂的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商只能是“偽產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商”，屬于未來(lái)遲早要出局的那一部分。
產(chǎn)業(yè)園區(qū)更是一個(gè)企業(yè)發(fā)展平臺(tái)。任何企業(yè)的發(fā)展都不是孤島，它們既有對(duì)生產(chǎn)廠房、研發(fā)辦公樓、中試實(shí)驗(yàn)室、交易市場(chǎng)等生產(chǎn)要素的需求，也有對(duì)人才、技術(shù)、資金其它生產(chǎn)要素的渴求；既需要與政府溝通的渠道，也需要與同業(yè)間的溝通渠道以及市場(chǎng)推廣的渠道等。通過(guò)這個(gè)企業(yè)發(fā)展的平臺(tái)，通過(guò)更低的進(jìn)入成本，通過(guò)更直接、及時(shí)、方便的信息對(duì)稱渠道，會(huì)大大降低創(chuàng)業(yè)門檻，縮短企業(yè)的成長(zhǎng)周期。
另外，對(duì)投資開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，園區(qū)也是投資開(kāi)發(fā)商尋找投資機(jī)會(huì)的橋頭堡。園區(qū)跟住宅、商業(yè)最大的不同，就是有一批值得期待的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目、優(yōu)質(zhì)企業(yè)和優(yōu)秀企業(yè)家群體。這些項(xiàng)目、企業(yè)和企業(yè)家群體是可以做后續(xù)深度資源開(kāi)發(fā)的，有些項(xiàng)目和企業(yè)是值得投資的項(xiàng)目，并且有可能在短期內(nèi)獲得資本的溢價(jià)，如果再有幸進(jìn)入資本市場(chǎng)的話，更可以獲得高的市盈率；企業(yè)家群體既是體系內(nèi)其它高端住宅等產(chǎn)品的有力進(jìn)入者，也是商業(yè)綜合體中潛在的消費(fèi)群體。所以這個(gè)橋頭堡也是可以對(duì)入駐對(duì)象做深度開(kāi)發(fā)的平臺(tái)。
園區(qū)運(yùn)營(yíng)服務(wù)的實(shí)踐
把園區(qū)運(yùn)營(yíng)服務(wù)擺在公司發(fā)展戰(zhàn)略以及產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)鏈條的何種位置，會(huì)在未來(lái)形成迥異的做法和造成截然不同的效果，一種是殺雞取卵，一種是放水養(yǎng)魚。業(yè)內(nèi)有一些同仁，只是把園區(qū)運(yùn)營(yíng)作為營(yíng)銷或招商的道具，房子賣完，就“樹倒猢猻散”，一方面讓團(tuán)隊(duì)沒(méi)有最終的歸屬感，使這種負(fù)能量的傳遞動(dòng)搖軍心，另一方面對(duì)入園企業(yè)的承諾沒(méi)有最終實(shí)現(xiàn)。
園區(qū)運(yùn)營(yíng)服務(wù)的價(jià)值挖掘
學(xué)國(guó)企放水養(yǎng)魚。任何企業(yè)首先是一個(gè)贏利組織，如何在服務(wù)好的同時(shí)發(fā)掘和豐富產(chǎn)業(yè)園區(qū)的盈利點(diǎn)，如今對(duì)于不少產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商、運(yùn)營(yíng)商乃至一些行業(yè)龍頭企業(yè)來(lái)說(shuō)，依然是一個(gè)亟待解決的課題。眼下，不少所謂的業(yè)內(nèi)人士一提及產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)或工業(yè)地產(chǎn)，立即想到華夏幸福、聯(lián)東U谷、天安數(shù)碼等一批業(yè)內(nèi)新寵。但從專業(yè)的統(tǒng)計(jì)口徑、從區(qū)域產(chǎn)業(yè)集聚的業(yè)態(tài)、從服務(wù)體系的打造及實(shí)施上，政府主導(dǎo)的園區(qū)依然是行業(yè)的翹楚。從服務(wù)內(nèi)容上，眼下各路產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)新秀提出的從幾大服務(wù)平臺(tái)到服務(wù)體系等，在不少國(guó)有園區(qū)早已是成功實(shí)踐；從贏利模式上，無(wú)論從一級(jí)開(kāi)發(fā)、二級(jí)開(kāi)發(fā)、租售經(jīng)營(yíng)、配套服務(wù)、有償中價(jià)、股權(quán)投資等等也早已在這些園區(qū)屢見(jiàn)不鮮。而新入的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商為何在服務(wù)及經(jīng)營(yíng)方面裹足不前呢，說(shuō)到底，需要學(xué)習(xí)政府園區(qū)模式的“長(zhǎng)線思維”，先放水養(yǎng)魚，再伺機(jī)而動(dòng)，如果根基未穩(wěn)即竭澤而漁，則這首先不會(huì)是一種做強(qiáng)做大這個(gè)行業(yè)的系統(tǒng)思維，園區(qū)拓展的持續(xù)性也會(huì)出現(xiàn)硬傷。
揚(yáng)民企機(jī)制靈活。盡管國(guó)有園區(qū)在園區(qū)經(jīng)營(yíng)服務(wù)上積累了有益的經(jīng)驗(yàn)，但基于體制、機(jī)制及效率等各種因素影響，這種服務(wù)體系的搭建和盈利模式的實(shí)現(xiàn)在各個(gè)園區(qū)是不均衡的，內(nèi)容和深度的拓展受實(shí)施主體工作專業(yè)度、敬業(yè)度的影響較大，實(shí)施效果與政策資源的聚焦程度、產(chǎn)業(yè)資源的集聚程度等無(wú)法匹配。而民營(yíng)園區(qū)恰恰可以通過(guò)市場(chǎng)化開(kāi)發(fā)主體的機(jī)制靈活性、基于利益驅(qū)動(dòng)的敏銳嗅覺(jué)，盡可能地兼顧效率和效益的平衡。與政府主導(dǎo)園區(qū)相比，民營(yíng)園區(qū)唯一需要揚(yáng)長(zhǎng)避短的地方，即是不要把一個(gè)長(zhǎng)久的事業(yè)短視化，不要把一個(gè)宏偉的事業(yè)狹隘化，唯其如此，才能保證政府、園區(qū)開(kāi)發(fā)商、入園企業(yè)乃至園區(qū)開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)四位一體的價(jià)值趨同，形成利益取向的正相關(guān)，最終形成發(fā)展中的多贏之舉。
園區(qū)運(yùn)營(yíng)服務(wù)的價(jià)值挖掘。除了一級(jí)土地開(kāi)發(fā)和房產(chǎn)銷售之外，與住宅等傳統(tǒng)地產(chǎn)行業(yè)相比，產(chǎn)業(yè)園區(qū)在運(yùn)營(yíng)服務(wù)方面的收入也是一個(gè)差異化的亮點(diǎn)，但值得一提的是，這種收益本身首先取決于入園企業(yè)的數(shù)量和質(zhì)量，取決于產(chǎn)品本身的適配性，也取決于園區(qū)運(yùn)營(yíng)服務(wù)的能力。如果企業(yè)過(guò)少，園區(qū)運(yùn)營(yíng)服務(wù)也只能是無(wú)源之水、無(wú)本之本；相反如果企業(yè)多、質(zhì)量?jī)?yōu)，則園區(qū)運(yùn)營(yíng)服務(wù)體系則很容易完善，這將加速企業(yè)的集聚，縮短企業(yè)的成長(zhǎng)周期，基于此將提煉出更多更有效的盈利模式。
總體來(lái)講，基于園區(qū)的不同階段，設(shè)計(jì)不同的模式來(lái)實(shí)現(xiàn)不同程度的利益訴求：
在開(kāi)發(fā)及銷售階段。通過(guò)與政府的談判，鎖定規(guī)費(fèi)的減免、以及基于銷售的稅收獎(jiǎng)勵(lì)返還，可大大降低開(kāi)發(fā)的成本。
在招商之前。與政府相關(guān)部門約定針對(duì)引進(jìn)不同類型企業(yè)的引進(jìn)的獎(jiǎng)勵(lì)機(jī)制，可以邊招商邊收益。如在園區(qū)招商運(yùn)營(yíng)中引入500強(qiáng)企業(yè)、知名企業(yè)、企業(yè)總部、研發(fā)機(jī)構(gòu)的，對(duì)運(yùn)營(yíng)公司都約定相應(yīng)的獎(jiǎng)勵(lì)措施。
在后期運(yùn)營(yíng)階段。在租售的配比上，通過(guò)銷售實(shí)現(xiàn)現(xiàn)金流快速平衡的同時(shí)，還可以通過(guò)資產(chǎn)（寫字樓、研發(fā)樓、工業(yè)廠房、停車位、廣告位、食堂、會(huì)議室、洽談室等）的租賃，形成持續(xù)穩(wěn)定的現(xiàn)金流；也可藉此也可吸引一些輕資產(chǎn)的行業(yè)龍頭企業(yè)，形成園區(qū)龍頭帶動(dòng)效應(yīng)，既進(jìn)一步吸引產(chǎn)業(yè)鏈上下游的企業(yè)扎堆，也可吸引政府對(duì)園區(qū)的持續(xù)關(guān)注、利于品牌園區(qū)及項(xiàng)目的申報(bào)；同時(shí)，隨著園區(qū)品牌的提升，該部分資產(chǎn)的增值效應(yīng)明顯，溢價(jià)突出，未來(lái)資產(chǎn)證券化的空間也會(huì)更具想象力。
在產(chǎn)業(yè)的基礎(chǔ)物業(yè)管理方面，作為寫字樓業(yè)態(tài)，園區(qū)經(jīng)營(yíng)板塊有相應(yīng)的盈利空間，而作為工業(yè)廠房和研發(fā)樓，這種盈利空間相對(duì)較小，特別是在項(xiàng)目早期，為了加速新產(chǎn)品去化，大多開(kāi)發(fā)企業(yè)多采用放水養(yǎng)魚的方式，以開(kāi)發(fā)、以營(yíng)銷補(bǔ)貼物業(yè)。
在產(chǎn)業(yè)服務(wù)導(dǎo)入、實(shí)現(xiàn)企業(yè)發(fā)展成果共享方面，可以與政府談判，約定相應(yīng)的分享機(jī)制。
在通過(guò)服務(wù)發(fā)現(xiàn)企業(yè)價(jià)值方面，把握股權(quán)投資機(jī)會(huì)，實(shí)現(xiàn)園區(qū)運(yùn)營(yíng)價(jià)值最大化。因?yàn)閳@區(qū)的運(yùn)營(yíng)服務(wù)者，可以近距離地了解入園企業(yè)的老板為人、企業(yè)的團(tuán)隊(duì)精神面貌、商業(yè)模式、市場(chǎng)占有率等基本面，還可以通過(guò)駐區(qū)機(jī)構(gòu)或特派員站在中立角度了解企業(yè)的一些基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，可以較準(zhǔn)確地把握對(duì)該部分企業(yè)的投資機(jī)會(huì)，再加上經(jīng)常服務(wù)拉近企業(yè)經(jīng)營(yíng)者與園區(qū)的距離，對(duì)于優(yōu)質(zhì)企業(yè)有更多的進(jìn)入機(jī)會(huì)和更低的進(jìn)入價(jià)格。當(dāng)然進(jìn)入的方式可以多樣，如之前所服務(wù)機(jī)構(gòu)曾在1994年左右以百余萬(wàn)的租金作價(jià)入股一世界500強(qiáng)企業(yè)，從2005年左右開(kāi)始，每年即獲得3000多萬(wàn)的分紅，現(xiàn)仍在持續(xù)分享企業(yè)發(fā)展成果；作為"創(chuàng)業(yè)投資+孵化創(chuàng)新"模式的成功實(shí)踐，筆者自己主導(dǎo)股權(quán)投資兩家入園企業(yè)，在登陸創(chuàng)業(yè)板后分別獲得12倍和近6倍的投資收益并成功退出，年化收益率依次超過(guò)300%和120%。
在有償中介方面，企業(yè)的發(fā)展需要人才、資金、技術(shù)、渠道等資源，這些資源包括政府及專業(yè)第三方的。這種需求和供給之前的信息不對(duì)稱，提供了園區(qū)服務(wù)機(jī)構(gòu)提供中介服務(wù)的可能，而服務(wù)的專業(yè)化程度又無(wú)這種服務(wù)造就了贏利空間，當(dāng)然這種可能是建立在一定的企業(yè)基數(shù)上。
在產(chǎn)業(yè)園區(qū)配套商務(wù)服務(wù)方面，如房屋（寫字樓及員工公寓等）銀行，配餐服務(wù)，電信及網(wǎng)絡(luò)運(yùn)營(yíng)分成、電費(fèi)代收代繳差額收益、車輛租賃、綠值租擺、票務(wù)酒店代訂等公共秘書服務(wù)、有償共性培訓(xùn)或團(tuán)隊(duì)拓展等也可根據(jù)企業(yè)的實(shí)際需求加以開(kāi)發(fā)。
另外，隨著產(chǎn)業(yè)園區(qū)發(fā)展成熟，企業(yè)入駐數(shù)量的增加，會(huì)衍生出其它一些贏利模式，如區(qū)間道路的冠名、樓宇的冠名、園區(qū)共性活動(dòng)（如體育比賽等）的冠名等。
當(dāng)然，隨著新一代信息技術(shù)的應(yīng)用、電子商務(wù)等的普及，園區(qū)運(yùn)營(yíng)服務(wù)的贏利模式勢(shì)必發(fā)生新的甚至是革命性的變化，這就要求園區(qū)運(yùn)營(yíng)的實(shí)踐者能夠與時(shí)俱進(jìn)。但是，萬(wàn)變不離其“蹤”，園區(qū)運(yùn)營(yíng)服務(wù)的“本”在服務(wù)，唯有通過(guò)服務(wù)讓企業(yè)接收了，讓政府滿意了，參與最終的“分錢”游戲才有順勢(shì)而為的可能。
總之，產(chǎn)業(yè)園區(qū)運(yùn)營(yíng)是投資開(kāi)發(fā)商價(jià)值最大化長(zhǎng)久機(jī)制，是政府事務(wù)外包的有效手段，是企業(yè)發(fā)展環(huán)境的清道夫，未來(lái)也是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)發(fā)展優(yōu)劣的分水嶺。選擇園區(qū)運(yùn)營(yíng)，就是選擇了一條現(xiàn)實(shí)的競(jìng)爭(zhēng)策略和有意義的發(fā)展路徑。
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