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產(chǎn)業(yè)園區(qū)規(guī)劃的幾個要點
來源：高新院 achie.org 日期：2021-11-23 點擊：次
工業(yè)定位：了解園區(qū)在做什么。
行業(yè)定位，是指一個區(qū)域依據(jù)自身的綜合優(yōu)勢和獨(dú)特優(yōu)勢，所在的經(jīng)濟(jì)發(fā)展階段和各個行業(yè)的運(yùn)行特點，對其進(jìn)行合理的發(fā)展規(guī)劃與布局，確定主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)、支柱產(chǎn)業(yè)、基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)。
優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)是指在一定的經(jīng)濟(jì)發(fā)展階段中，對產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展具有很強(qiáng)的帶動作用，并且廣泛、直接或間接地影響到產(chǎn)業(yè)部門，該公司能夠快速有效地運(yùn)用先進(jìn)技術(shù)和科技成果，滿足日益增長的市場需求，具有持續(xù)的高增長率和較大發(fā)展?jié)摿Γ巧a(chǎn)鏈中的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的中堅力量。
02建筑與建筑策劃：了解向顧客提供怎樣的空間載體。
公園的建設(shè)和建設(shè)規(guī)劃主要涉及到三個方面：園區(qū)的建設(shè)規(guī)劃、建筑規(guī)劃和園區(qū)工程規(guī)劃。盡管是由專業(yè)的規(guī)劃設(shè)計院和建筑設(shè)計公司制定的，但是在行業(yè)運(yùn)行的角度，也需要為設(shè)計機(jī)構(gòu)提供一些具有創(chuàng)新性、前瞻性的意見。
對大范圍的建設(shè)規(guī)劃進(jìn)行總體規(guī)劃，要從城市土地利用和空間布局、市政配套、產(chǎn)業(yè)分布等方面著手，著眼未來，立足現(xiàn)在，統(tǒng)籌兼顧，系統(tǒng)規(guī)劃。工業(yè)用房、商業(yè)配套和住宅配套于產(chǎn)業(yè)新城，規(guī)劃了合理的建設(shè)開發(fā)比例和空間布局。
設(shè)計應(yīng)結(jié)合產(chǎn)業(yè)定位，確定建筑規(guī)范與建筑配套，不同行業(yè)類型的產(chǎn)業(yè)園區(qū)規(guī)劃要體現(xiàn)鮮明的差異，例如工業(yè)園區(qū)的建筑規(guī)劃與文化創(chuàng)意園相距甚遠(yuǎn)，而工業(yè)園區(qū)內(nèi)的制造業(yè)園區(qū)與物流園區(qū)則有很大不同。
明確了建設(shè)項目規(guī)劃的先決條件？后建什么?
工程規(guī)劃不能小看，它與產(chǎn)業(yè)規(guī)劃、企業(yè)招商有密切的關(guān)系，如果建設(shè)計劃不能按計劃進(jìn)行，就會造成產(chǎn)業(yè)配套、招商工作難推進(jìn)等一系列問題，甚至可能導(dǎo)致企業(yè)資金鏈斷裂。
03招商規(guī)劃：用一生的計劃去贏得客戶。
公園招商規(guī)劃是一套以實操為重點的策劃。工業(yè)規(guī)劃、建筑規(guī)劃無論多么出色，沒有切實可行的招工計劃和有效實施，一切都是虛話。招工計劃的內(nèi)容包括：目標(biāo)客戶群、優(yōu)惠政策、招商戰(zhàn)略、人員配備和專業(yè)培訓(xùn)、招商管理系統(tǒng)等。
目標(biāo)客群的確定是招商規(guī)劃的關(guān)鍵，能否找到理想的目標(biāo)客群取決于前期行業(yè)上下游企業(yè)分析的準(zhǔn)確性。
公園要有針對性，要有針對性，要符合企業(yè)的特點，除普惠政策外，還要有“一事一議”的“撒手式”政策。企業(yè)要與時俱進(jìn)，運(yùn)用現(xiàn)代營銷手段，進(jìn)行合理的營銷整合，以適應(yīng)市場的發(fā)展。
許多園區(qū)會忽視招商人員的專業(yè)培訓(xùn)和招商體系的健全，特別是對于地產(chǎn)成分濃重的產(chǎn)業(yè)區(qū)，正是因為這個原因，極大地影響了招商績效。
04園區(qū)營銷策劃：學(xué)會“放長線，釣大魚”
經(jīng)營規(guī)劃包括：物業(yè)管理、配套商業(yè)經(jīng)營、園區(qū)公共服務(wù)平臺、政府公關(guān)協(xié)調(diào)、園區(qū)管理規(guī)范化、園區(qū)內(nèi)生源開發(fā)及品牌復(fù)制經(jīng)營模式等。
運(yùn)行計劃是許多園區(qū)的不足之處，個中原因很多，有些由于項目以短期房地產(chǎn)為主，不考慮長線的園區(qū)運(yùn)營管理；有的因為缺乏園區(qū)運(yùn)營經(jīng)驗，沒有明確園區(qū)運(yùn)營管理的核心內(nèi)容；有的因為雖然知道園區(qū)基本的運(yùn)營管理內(nèi)容，卻不想投入過多的人力、財力和精力來做實務(wù)一樣，其升值與否，取決于物業(yè)管理情況。產(chǎn)業(yè)園區(qū)是否能得到業(yè)主及業(yè)界的認(rèn)同與贊譽(yù)，是否能提升物業(yè)價值，關(guān)鍵在于園區(qū)的運(yùn)營管理能力(物業(yè)管理只是其中一小部分內(nèi)容)。
如有計劃地進(jìn)行品牌推廣、復(fù)制經(jīng)營，就必須有一套成熟、完善的經(jīng)營管理模式和良好的品牌形象。
05園區(qū)經(jīng)營指標(biāo)規(guī)劃：各省級量化指標(biāo)。
公園的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)包括兩個方面：
第一部分為園區(qū)項目的技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，是對園區(qū)項目本身投資和經(jīng)營情況進(jìn)行測算和考慮，并根據(jù)數(shù)據(jù)進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整，其中主要涉及行業(yè)指標(biāo)的估算、經(jīng)營收入構(gòu)成比例(房地產(chǎn)增值和產(chǎn)業(yè)增值)、財務(wù)收益自力分析(內(nèi)部收益率、回收期、投資率、資本利潤率等清算能力的分析(盈虧平衡分析、敏感性分析)等。
二是園區(qū)經(jīng)營指標(biāo)，是衡量園區(qū)經(jīng)營狀況的綜合量化指標(biāo)，包括入駐企業(yè)的數(shù)目、投資密度、園區(qū)企業(yè)總產(chǎn)值和利稅(有的園考核開票數(shù)額)、園區(qū)就業(yè)人數(shù)、產(chǎn)業(yè)規(guī)模、產(chǎn)業(yè)規(guī)模、產(chǎn)業(yè)規(guī)模、產(chǎn)業(yè)規(guī)模、產(chǎn)業(yè)規(guī)模、產(chǎn)業(yè)規(guī)模、產(chǎn)業(yè)規(guī)模、產(chǎn)業(yè)規(guī)模、產(chǎn)業(yè)規(guī)模、產(chǎn)業(yè)規(guī)模、產(chǎn)業(yè)規(guī)模、產(chǎn)業(yè)增加值、產(chǎn)業(yè)規(guī)模、產(chǎn)業(yè)規(guī)模、產(chǎn)業(yè)規(guī)模、產(chǎn)業(yè)規(guī)模、產(chǎn)業(yè)規(guī)模、產(chǎn)業(yè)規(guī)模、產(chǎn)業(yè)規(guī)模、產(chǎn)業(yè)規(guī)模、產(chǎn)業(yè)規(guī)模、產(chǎn)業(yè)規(guī)模、產(chǎn)業(yè)規(guī)模、產(chǎn)業(yè)規(guī)模、產(chǎn)業(yè)規(guī)模、產(chǎn)業(yè)規(guī)模、
對于一個大的園區(qū)或者產(chǎn)業(yè)新城，要從整體上考慮，要考慮到園區(qū)和周邊地區(qū)的整體發(fā)展，同時考慮到產(chǎn)業(yè)形態(tài)和產(chǎn)業(yè)配置，房地產(chǎn)形式與空間布局商業(yè)配套與公共設(shè)施配套，以及園區(qū)發(fā)展留出的空間要有開放性、長期的建設(shè)理念和可持續(xù)發(fā)展的建設(shè)思路。
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