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產業(yè)園區(qū)如何規(guī)劃?5種運營模式，4大發(fā)展趨勢
產業(yè)園區(qū)如何規(guī)劃?5種運營模式，4大發(fā)展趨勢
來源：未知 日期：2019-08-26 點擊：次
目前，產業(yè)園區(qū)的發(fā)展趨勢大致方向是朝市場化、產業(yè)垂直化、產品標準化等方向陸續(xù)發(fā)展，但是目前大部分產業(yè)園區(qū)存在的問題很嚴重，如：定位不明確、產業(yè)鏈繁多、產業(yè)相關度不貼合、創(chuàng)新陳舊等等硬傷存在，歸根結底來說，還是園區(qū)的規(guī)劃出現(xiàn)了問題，產業(yè)園區(qū)的規(guī)劃是比較重要的一部分，不管是從全局性還是長久性都值得我們重視，飆馬整理了以下產業(yè)園區(qū)規(guī)劃的全流程。
產業(yè)園區(qū)如何規(guī)劃
一、園區(qū)產業(yè)規(guī)劃
園區(qū)產業(yè)規(guī)劃是園區(qū)規(guī)劃的主要規(guī)劃內容，產業(yè)規(guī)劃是其他規(guī)劃內容的基礎。只有在產業(yè)規(guī)劃明確的情況下，才能根據線索進行其他規(guī)劃的搜索，并逐步順利地實施。產業(yè)規(guī)劃主要是界定園區(qū)的核心產業(yè)、重點產業(yè)和相關產業(yè)。
如何確定核心產業(yè)與重點產業(yè)：
1.洞悉園區(qū)所在區(qū)域的經濟發(fā)展戰(zhàn)略，了解區(qū)域產業(yè)基礎和擁有的產業(yè)資源,劃出可以重點發(fā)展的全部產業(yè)范圍,即園區(qū)意向產業(yè)。
2.研究國家產業(yè)政策，明確哪些產業(yè)是屬于國家重點扶持和鼓勵的，哪些產業(yè)是屬于國家明確限制的，對劃出的園區(qū)意向產業(yè)范圍進行縮小、集中，精準園區(qū)意向產業(yè)。
3.研究國內外經濟發(fā)展走勢與行業(yè)市場，洞悉意向產業(yè)是否存在市場潛力和市場風險，同時分析技術發(fā)展趨勢，看意向產業(yè)的技術是否存在替代轉型的風險。這當中千萬不要忘記對意向產業(yè)的產能情況進行一番調研，不能讓產業(yè)園一運行，就遭遇產能過剩等問題的打壓，或者面臨極其殘酷的市場競爭。
4 根據各方面的研究和分析，關注某一行業(yè)或某一行業(yè)，并將其作為園區(qū)的重點產業(yè)，樹立行業(yè)最具發(fā)展?jié)摿Γ钸m合自己的行業(yè)。
5.分析上下游企業(yè)的構成關系以及核心產業(yè)和重點行業(yè)特定行業(yè)企業(yè)的構成和分布，為制定投資促進戰(zhàn)略奠定基礎。
此外，產業(yè)園區(qū)核心運營團隊的公共關系資源 ( 產業(yè)資源、人脈資源 ) 也是產業(yè)定位參考的因素。在園區(qū)產業(yè)規(guī)劃中，經常會用到一些戰(zhàn)略管理的知識，例如SWOT(優(yōu)勢、劣勢、機會、威脅)分析，、EPST(政治、經濟、社會文化、技術、Legal法律、環(huán)境)宏觀環(huán)境分析等，運用這些知識，能夠更順暢的找到產業(yè)方向，更快捷地獲取研究成果。園區(qū)也可以借助”外腦”，以彌補園區(qū)缺乏專業(yè)人才和專業(yè)經驗的短板。
二、產業(yè)園區(qū)建筑與建設規(guī)劃
園區(qū)建設與園區(qū)規(guī)劃主要有園區(qū)建設規(guī)劃、園區(qū)建筑規(guī)劃和園區(qū)工程規(guī)劃。建設與建筑規(guī)劃，雖然主要由專業(yè)的規(guī)劃設計院和建筑設計公司來進行規(guī)劃，但從產業(yè)運營的角度，為設計機構提供一些創(chuàng)新思路還是十分有必要的。
(1) 建設規(guī)劃
大型園區(qū)、產業(yè)新城的整體建設規(guī)劃，要從城市土地使用與空間布局、市政配套，以及產業(yè)分布上著手，著眼未來、立足現(xiàn)在、統(tǒng)籌兼顧、系統(tǒng)規(guī)劃。對于產業(yè)新城的產業(yè)建筑，商業(yè)設施和住宅設施，規(guī)劃合理的建設和發(fā)展比例和空間布局。
(2) 建筑規(guī)劃
建筑規(guī)劃必須與產業(yè)定位相結合，確定建筑標準和建筑配套，不同類型的產業(yè)園區(qū)建筑規(guī)劃應體現(xiàn)出明顯的差異。
(3) 工程規(guī)劃
明確先建什么?后建什么?不要小看工程規(guī)劃，它與產業(yè)規(guī)劃、企業(yè)招商密切相關，如果建設未能按照規(guī)劃如期進展，就會造成產業(yè)配套不落實、招商工作難推進等一系列問題，甚至可能導致企業(yè)資金鏈斷裂。
三、招商規(guī)劃
招商規(guī)劃內容包括：目標客群、優(yōu)惠政策、招商/營銷策略、人員配置與專業(yè)培訓、招商管理制度等等。
在投資規(guī)劃中，找到目標客戶群非常重要，能否找到理想的目標客戶群取決于前一行業(yè)上下游企業(yè)的分析準確性;
園區(qū)的優(yōu)惠政策必須有針對性，需要適合行業(yè)的特點。除了一般政策外，還必須有“親身實踐”的政策;
要與時俱進，充分利用現(xiàn)代營銷推廣手段，進行合理的營銷整合;
招商/營銷策略需要對招商人員的專業(yè)化培訓和對招商制度的健全完善，尤其是那些地產成分濃重的產業(yè)園區(qū)，恰恰會因這一點而大大影響招商績效。
四、園區(qū)運營規(guī)劃
旅游景區(qū)運營規(guī)劃包括：物業(yè)管理、配套商業(yè)運營、園區(qū)公共服務平臺、政府公關協(xié)調、園區(qū)管理標準化、園區(qū)開發(fā)和品牌復制業(yè)務模式。
運營規(guī)劃是很多園區(qū)的短板，個中原因很多，有的因為項目以短線的地產經營為主，不考慮長線的園區(qū)運營管理;有的因為缺乏園區(qū)運營經驗，不清楚園區(qū)運營管理的核心內容;有的因為雖然了解基本的園區(qū)運營管理內容，但不想投入太多的人力、財力和精力去做實內容……
財產等級直接決定公園的等級。就像房地產買賣一樣，能否升值取決于物業(yè)管理狀況。產業(yè)園區(qū)能否得到業(yè)主和行業(yè)的認可和贊譽，能否提升物業(yè)價值，取決于園區(qū)的經營管理能力(物業(yè)管理只是其中的一小部分)。
五、園區(qū)經濟指標規(guī)劃
園區(qū)經濟指標包括兩個方面：
(1)園區(qū)項目的技術經濟指標，是對園區(qū)項目自身投資經營狀況的測算與考量，并根據數(shù)據對園區(qū)建設經營予以適當調整，這主要涉及：營業(yè)指標估算、營業(yè)收入構成比例(地產增值和產業(yè)增值)、財務盈利能力分析(內部收益率、投資回收期、投資利潤率、資本金利潤率等)、清償能力分析(盈虧平衡分析、敏感性分析)等。
(2)園區(qū)經營指標，是衡量一個園區(qū)經營狀況的綜合量化指標，包括園區(qū)進駐企業(yè)數(shù)量、投資密度、園區(qū)企業(yè)總產值與利稅、園區(qū)就業(yè)人數(shù)、人均產值、行業(yè)龍頭企業(yè)數(shù)量或上市企業(yè)數(shù)量等等。園區(qū)管理指標與政府以“億元樓宇”評鑒好的寫字樓一樣，真實反映了園區(qū)管理水平及其帶來的社會經濟效益。
產業(yè)園規(guī)劃是一指產業(yè)園區(qū)全方位、流程性、長久性的發(fā)展計劃，是未來一個時期引領園區(qū)可持續(xù)性發(fā)展的重要指標和路線圖，所以飆馬認為“園區(qū)未建，規(guī)劃先行”是產業(yè)園區(qū)建設的一個重要原則。
產業(yè)園區(qū)作為產業(yè)高密度集聚之地，與地方經濟發(fā)展密切相關。產業(yè)園區(qū)可以通過帶動投資、實現(xiàn)GDP增長以及創(chuàng)造大量就業(yè)機會等多種渠道對地方社會經濟起到非常強的拉動作用。因此，地方政府對產業(yè)園區(qū)的建設和運營有著非常高的積極性，通常在政策、資源等方面給予較大的優(yōu)惠以支持產業(yè)園區(qū)的建設。
當前，在經濟結構調整、中美貿易摩擦、產業(yè)結構變革、國內外環(huán)境變化的新時期下，長期支撐中國經濟與產業(yè)發(fā)展的原有各類產業(yè)園區(qū)也遭遇眾多的發(fā)展制約與瓶頸。產業(yè)園區(qū)如何在產品模式等方面突破創(chuàng)新，實現(xiàn)園區(qū)的轉型升級，是園區(qū)發(fā)展所面臨的核心問題。
隨著中國產業(yè)結構調整優(yōu)化和企業(yè)轉型升級，產業(yè)園區(qū)作為產業(yè)發(fā)展的載體和空間，在產業(yè)孵化、產業(yè)聚集、產業(yè)服務以及產業(yè)生態(tài)構建等方面起著越來越重要的作用，品牌房企、產業(yè)運營商、制造業(yè)巨頭以及投資公司等紛紛入局產業(yè)園區(qū)的打造與建設。如今的園區(qū)有哪些主要的運營模式呢？
01
園區(qū)的五種不同的運營模式
1. 政府運營模式
這里的政府運營模式與前面所說的行政主導型園區(qū)有關聯(lián)，但卻是不同概念。政府運營模式往往在行政主導型園區(qū)比較常見，園區(qū)由政府投資開發(fā)，園區(qū)為入駐的公司提供一些稅務代理、行政事務代理的服務，然后收取一些服務費用，同時政府部門也會給園區(qū)一些招商代理費用和稅費收取的優(yōu)惠。政府運營模式適合于一些規(guī)模小，管理簡單的園區(qū)。對于一些大型的園區(qū)，這樣的運營模式無法保證園區(qū)的長期運營。揚州郵政跨境電商產業(yè)園就屬于這類運營模式，它由揚州市郵政局投資運營，提供多項優(yōu)惠政策和利好，入駐的跨境電商可享受退稅、結匯、培訓等系列服務和郵費優(yōu)惠福利。
2. 投資運營模式
投資運營模式是通過政府投資建設園區(qū)，然后通過房租、固定資產等作為合作資產，孵化有發(fā)展?jié)摿Φ闹行∑髽I(yè)，在企業(yè)獲得成長后引入外部戰(zhàn)略投資者或上市，實現(xiàn)資產增值并收回投資。這是一種長期投資的理念，園區(qū)在中短期很難有可見的回報，但是對于一個區(qū)域的經濟發(fā)展具有很強的推動作用，因為園區(qū)的發(fā)展是建立在企業(yè)投資成功的基礎上的。浦東軟件園就屬于這一模式。
3. 服務運營模式
隨著經濟的發(fā)展，只是投資還是不能滿足很多企業(yè)的需要，很多企業(yè)對園區(qū)的服務環(huán)境提出了更多的要求。在這個基礎上出現(xiàn)了服務運營模式的園區(qū)。園區(qū)為入駐企業(yè)提供人才招聘、人才派遣、信息提供等軟服務，為企業(yè)提供更佳的生存發(fā)展環(huán)境。服務運營模式強化了園區(qū)與企業(yè)的合作，增加了園區(qū)的收入渠道。杭州軟件園就屬于這一類運營模式。
4. 土地盈利模式
隨著近十年中國房地產市場的熱起，土地增值的盈利能力遠遠超過了很多行業(yè)的盈利水平。一些園區(qū)獲得了土地收儲、初步開發(fā)、拍賣的功能，所以一些園區(qū)通過控制大面積的土地，在進行初步開發(fā)后，短期內提升土地的價值，然后進行地產開發(fā)或轉讓。這種模式更像一個有規(guī)劃的地產開發(fā)商，獲利能力非常的強大，同時也為園區(qū)后期的開發(fā)奠定了雄厚的財力基礎。這方面做的比較好的是中關村軟件園。
5. 產業(yè)運營模式
一些重要的開發(fā)區(qū)其實承擔了調節(jié)、完善、強化區(qū)域產業(yè)鏈運營的作用，園區(qū)設立的目的就是要做一個產業(yè)鏈，比如一些新能源產業(yè)園、創(chuàng)意產業(yè)園、物流產業(yè)園等，這些產業(yè)園在投資初期就會進行招商引資，引入企業(yè)資本一起搭臺，然而園區(qū)也做好了與企業(yè)一起唱戲的準備。園區(qū)會對一些有實力的入駐企業(yè)進行投資，甚至直接投資一個全資公司在園區(qū)內運營一個重要的產業(yè)項目。這種運營模式的產業(yè)園往往要具備三種職能：行政職能、服務職能和企業(yè)投資運營職能。對園區(qū)的管理能力和運營能力都提出了很強的要求。例如南京江北新區(qū)產業(yè)技術科研園，規(guī)劃多個產業(yè)一起運營，有招商、有投資、有獨資，運營復雜，然而一旦建成將在很大的區(qū)域內形成壓倒性的產業(yè)優(yōu)勢。
02
產業(yè)園區(qū)的四個發(fā)展趨勢
1979年，我國第一家產業(yè)園區(qū)——深圳蛇口工業(yè)區(qū)的建立拉開了我國產業(yè)園區(qū)建設的序幕，我國產業(yè)園區(qū)至此發(fā)展起來。2018年，國家將通過審核的所有開發(fā)區(qū)整理匯編成《中國開發(fā)區(qū)審核公告目錄（2018年版）》，全國的國家級和省級園區(qū)的數(shù)量已達到2543家。
觀察40年來產業(yè)園區(qū)的發(fā)展歷程不難發(fā)現(xiàn)，從粗放式的開發(fā)階段，到開始關注區(qū)域的規(guī)劃和產業(yè)環(huán)境，再到圍繞核心產業(yè)構建產業(yè)集群、帶動區(qū)域發(fā)展，產業(yè)地產正在成為構建新型城鎮(zhèn)化的新路徑，為企業(yè)加速孵化、產業(yè)集聚、區(qū)域經濟發(fā)展起到越來越大的推動力。
在新的經濟環(huán)境背景下，產業(yè)園區(qū)未來的發(fā)展將面臨四大趨勢：即開發(fā)模式從傳統(tǒng)的物業(yè)售賣轉向持有運營、園區(qū)經濟轉向城市經濟、營利模式從客戶思維轉向伙伴思維，以及運營模式從管理園區(qū)轉向服務園區(qū)。
趨勢一，開發(fā)模式將從“物業(yè)售賣”轉向“持有運營”。今年3月，住建部負責人表示，改革開放40年最主要的是在重資產情況下城市的高速發(fā)展，下一步走新型智慧城市的發(fā)展道路是重中之重，地產正在面臨一場“持有運營”的轉型，地產商持有的不僅是一個樓盤或一塊土地，更重要的是持有在這個社區(qū)或園區(qū)中的人群，如何對他們進行高效的運營。
趨勢二，產品模式將從“園區(qū)經濟”轉向“城市經濟”。隨著產業(yè)園區(qū)的演化和發(fā)展，園區(qū)承載的功能日益多元化，大量城市要素和生產活動在區(qū)內并存聚集，從而推動了產業(yè)地產的城市化進程，園區(qū)經濟與城區(qū)經濟逐漸走向融合。
趨勢三，盈利模式將從“客戶思維”轉向“伙伴思維”。隨著“新經濟”的快速發(fā)展，園區(qū)物理空間成為“共享資源”，園區(qū)的盈利模式也由傳統(tǒng)的“物業(yè)租售模式”向“投資共生模式”轉變。園區(qū)開發(fā)運營企業(yè)不再和入園企業(yè)形成甲乙方關系，而是通過成立產業(yè)投資基金，入股入園企業(yè)，共同享受入園企業(yè)的成長收益。
趨勢四，運營模式將從“管理園區(qū)”轉向“服務園區(qū)”。未來產業(yè)園區(qū)發(fā)展由“拼政策”進入“拼服務”階段，圍繞三大方面建設服務體系：一是市場服務，二是園區(qū)服務，三是政務服務。服務是運營的核心內容，園區(qū)的運營者應從政府、企業(yè)、產業(yè)、企業(yè)員工等多個方面發(fā)掘需求，運用5G、互聯(lián)網、VR等現(xiàn)代科技手段提高服務水平，實現(xiàn)服務模式的創(chuàng)新。
中國城市經過數(shù)十年高速發(fā)展，不論是城市建設設施，還是城市產業(yè)發(fā)展，還是城市生活都發(fā)生重大變化，智慧型、智能型、舒適型、服務型成為城市地產發(fā)展的重要方向。舊城改造、產業(yè)升級、生活升級為產業(yè)地產提供重要發(fā)展機會的同時，也對地產行業(yè)提出了技術、創(chuàng)意等方面新的要求。
無論是傳統(tǒng)的制造業(yè)，還是城市商業(yè)，都面臨著加快產業(yè)轉型升級的迫切性與必要性。而這種產業(yè)轉型升級必將增加從生產廠房、現(xiàn)代辦公設施、生活服務配套等新需求。這不僅是產業(yè)園區(qū)發(fā)展的機遇，也對地產園區(qū)提出了新的需求。產業(yè)園區(qū)的更新就是城市更新，隨著產業(yè)園區(qū)配套與服務的升級，產城逐漸融為一體。隨著產業(yè)的回歸，產業(yè)園區(qū)不再是傳統(tǒng)地產買賣租售的行業(yè)，長期投資持有，通過做服務、做運營，才能取得長期穩(wěn)定的回報。
