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房企搶食萬億特色小鎮(zhèn)蛋糕:土地和資金便宜是關(guān)鍵
來源：未知 日期：2017-02-22 點(diǎn)擊：次
萬科、綠地、碧桂園、華夏幸福、美好置業(yè)、南山控股、云南旅游……在政策鼓勵(lì)下，不少房企將開發(fā)特色小鎮(zhèn)作為今年業(yè)務(wù)發(fā)展的重點(diǎn)方向，參與特色小鎮(zhèn)建設(shè)的計(jì)劃或項(xiàng)目也紛紛出爐或在各地落子。而吸引房企扎堆小鎮(zhèn)概念的“興奮點(diǎn)”，就是便宜的土地和資金。
一邊是特色小鎮(zhèn)的全國化布局亟需社會(huì)資本的參與，一邊是房企發(fā)展面臨升級轉(zhuǎn)型，政府引導(dǎo)下“小鎮(zhèn)計(jì)劃”來勢異常兇猛，萬億市場規(guī)模引得開發(fā)商爭相入局。據(jù)記者觀察，最近一周，陸續(xù)有美好置業(yè)、南山控股、云南旅游等上市公司披露了涉足小鎮(zhèn)建設(shè)的計(jì)劃。“越來越多房企開始把特色小鎮(zhèn)作為2017年業(yè)務(wù)發(fā)展的重要方向和新變量，這里面不乏萬科、綠地、碧桂園這些大型傳統(tǒng)房企。”有地產(chǎn)界人士如此說。
這更像是一場你情我愿的新拿地模式。由于一二線熱點(diǎn)城市拿地成本高企，房企毛利率及凈利率持續(xù)下滑，再加上去年延續(xù)至今的樓市調(diào)控，讓房企高價(jià)拍地、高價(jià)賣房的模式難以為繼。而目前政府積極籌劃建設(shè)的特色小鎮(zhèn)項(xiàng)目，其土地出讓不走招拍掛模式，有品牌有產(chǎn)業(yè)資源的房企完全可通過高明的整體規(guī)劃來獲取廉價(jià)土地資源。比如，華夏幸福獲得的潮白河孔雀城樓板價(jià)僅952元/平方米，八達(dá)嶺孔雀城甚至僅為253元/平方米。
此外，逐步成熟的PPP模式也給房企提供了充足的資金來源。根據(jù)財(cái)政部建立的全國政府和社會(huì)資本合作（PPP）綜合信息平臺(tái)統(tǒng)計(jì)，地方PPP項(xiàng)目需求不斷加大，入庫的所有項(xiàng)目中，城鎮(zhèn)綜合開發(fā)項(xiàng)目數(shù)有688個(gè)，其投資額占入庫項(xiàng)目投資額的10%，相當(dāng)于萬億規(guī)模。可見，房企在PPP項(xiàng)目建設(shè)中參與空間極為廣闊。
爭相入局
政策鼓勵(lì)下，不少房企將開發(fā)特色小鎮(zhèn)視為今年業(yè)務(wù)發(fā)展的重點(diǎn)方向之一，上市公司也在各地落子自己的特色小鎮(zhèn)建設(shè)項(xiàng)目。
“小鎮(zhèn)之風(fēng)”始于2016年年中。2016年7月21日，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、國家發(fā)改委、財(cái)政部聯(lián)合發(fā)出《關(guān)于開展特色小城鎮(zhèn)培育工作的通知》，計(jì)劃到2020年?duì)幦∨嘤s1000個(gè)各具特色、富有活力的特色小鎮(zhèn)。隨后，各地政府出臺(tái)了各項(xiàng)政策支持鼓勵(lì)。迄今為止，全國已有26個(gè)省市自治區(qū)明確提出小鎮(zhèn)計(jì)劃，其中浙、蘇、魯、湘、粵均擬建100個(gè)特色小鎮(zhèn)，浙江、天津、江蘇、福建、廣州、貴州、甘肅等地均出臺(tái)了相關(guān)政策，在土地、租金、稅費(fèi)等方面進(jìn)行減免優(yōu)惠。2月8日，發(fā)改委在官網(wǎng)發(fā)布《國家開發(fā)銀行關(guān)于開發(fā)性金融支持特色小（城）鎮(zhèn)建設(shè)促進(jìn)脫貧攻堅(jiān)的意見》，鼓勵(lì)開發(fā)銀行為特色小（城）鎮(zhèn)建設(shè)提供多元化金融支持。
政策鼓勵(lì)下，2017年年初不少房企將開發(fā)特色小鎮(zhèn)作為今年業(yè)務(wù)發(fā)展的重點(diǎn)方向之一，上市公司參與特色小鎮(zhèn)建設(shè)的項(xiàng)目也在接二連三落地。
今年年初業(yè)績說明會(huì)上，綠地控股總裁張玉良首次公布綠地版的小鎮(zhèn)計(jì)劃，重點(diǎn)將“特色小鎮(zhèn)”模式納入2017年發(fā)展戰(zhàn)略。張玉良表示，綠地將重點(diǎn)選擇有大城市購買力溢出效應(yīng)、有產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入支撐的一二線重點(diǎn)城市遠(yuǎn)郊及周邊，重點(diǎn)圍繞智慧健康城、文化旅游城兩個(gè)題材，啟動(dòng)特色小鎮(zhèn)大盤項(xiàng)目。在張玉良的計(jì)劃中，特色小鎮(zhèn)有望成為綠地房地產(chǎn)主業(yè)新的業(yè)績爆發(fā)點(diǎn)。他透露，近期綠地已和復(fù)旦、交大兩所高校成立了兩個(gè)科技產(chǎn)業(yè)集團(tuán)，綠地各事業(yè)部正在全力落實(shí)小鎮(zhèn)計(jì)劃，最先落子長三角，以后再擴(kuò)展到全國其他熱點(diǎn)城市的溢出區(qū)域。
多年前曾操盤萬科良渚文化村項(xiàng)目的北京萬科總經(jīng)理劉肖早已開始籌劃屬于萬科的“中國小鎮(zhèn)2.0”。去年10月，北京萬科宣布與國開新城合作，通過成立合資公司的形式，開發(fā)位于北京門頭溝區(qū)軍莊鎮(zhèn)項(xiàng)目，并總計(jì)獲得超過3平方公里的土地開發(fā)和運(yùn)營權(quán)。事實(shí)上，在北京萬科的轉(zhuǎn)型升級計(jì)劃中，產(chǎn)業(yè)城鎮(zhèn)是重要的組成部分之一，目前已經(jīng)簽約三個(gè)項(xiàng)目，其中門頭溝項(xiàng)目爭取在今年亮相，另兩個(gè)在河北涿州和天津?qū)氎妗?br />
而作為小鎮(zhèn)計(jì)劃的先行者，碧桂園計(jì)劃投資千億元在全國范圍內(nèi)布局“科技小鎮(zhèn)”項(xiàng)目，首期落地的6個(gè)項(xiàng)目均在廣州、深圳兩個(gè)一線城市周邊，其中進(jìn)展最快的惠州潼湖項(xiàng)目今年上半年即將動(dòng)工，整體項(xiàng)目規(guī)劃已基本完成。
華夏幸福則將產(chǎn)業(yè)小鎮(zhèn)與產(chǎn)業(yè)園區(qū)作為集團(tuán)兩大業(yè)務(wù)發(fā)展線。去年11月4日，華夏幸福首次發(fā)布其小鎮(zhèn)計(jì)劃——未來三年在環(huán)北京區(qū)域、沿長江經(jīng)濟(jì)帶以及珠三角區(qū)域等大城市、核心城市的內(nèi)部以及周邊布局百座特色小鎮(zhèn)。為此，華夏幸福于去年11月成立了專門操盤產(chǎn)業(yè)小鎮(zhèn)項(xiàng)目的控股子公司。新年伊始，華夏幸福的小鎮(zhèn)計(jì)劃進(jìn)展迅猛。2月8日，華夏幸福與武漢市漢陽區(qū)人民政府及黃陂區(qū)人民政府簽署合作備忘錄，發(fā)展產(chǎn)業(yè)新城和小鎮(zhèn)項(xiàng)目，涉及面積分別為3.61平方公里及20平方公里。更大手筆的一次合作披露于今年1月19日，華夏幸福與河北省秦皇島市昌黎縣人民政府簽署《旅游產(chǎn)業(yè)小鎮(zhèn)合作備忘錄》《干紅產(chǎn)業(yè)小鎮(zhèn)合作備忘錄》《葡萄產(chǎn)業(yè)小鎮(zhèn)合作備忘錄》和《詩詞產(chǎn)業(yè)小鎮(zhèn)合作備忘錄》，投資、開發(fā)、建設(shè)、招商及運(yùn)營等合作涉及面積共計(jì)108.58平方公里。
中小房企則選擇與大央企合作分羹特色小鎮(zhèn)政策紅利。2月16日，云南旅游發(fā)布公告，擬向華僑城投資管理公司定向增發(fā)股票募集資金不超過11.3億元，設(shè)立婚慶產(chǎn)業(yè)公司投建“歡喜谷”項(xiàng)目，利用世博園的環(huán)境優(yōu)勢和景觀優(yōu)勢，打造“婚禮小鎮(zhèn)”，為新婚燕爾提供集婚禮策劃、婚紗攝影、新婚慶典、婚宴酒席、蜜月旅游、婚紗禮物等完整的婚慶產(chǎn)業(yè)服務(wù)。
美好置業(yè)在其剛披露的年報(bào)中透露，公司通過“特色小鎮(zhèn)”建設(shè)，整合各方資源，幫助政府對地方建設(shè)“提檔升級”，成功開發(fā)武漢城中村“長豐村”等，引進(jìn)華潤置地、藍(lán)光發(fā)展、東湖高新(8.500, 0.21, 2.53%)等知名企業(yè)。2016年，公司獲得重慶永川來龍湖特色小鎮(zhèn)（150.35公頃）建設(shè)項(xiàng)目，已與合作方簽訂框架協(xié)議，是公司土地儲(chǔ)備的重要補(bǔ)充。
特色小鎮(zhèn)模式亦引起了機(jī)構(gòu)投資者的關(guān)注。2月15日，南山控股披露的機(jī)構(gòu)調(diào)研紀(jì)要顯示，公司副總經(jīng)理兼董事會(huì)秘書沈啟盟在接受調(diào)研時(shí)明確表示，公司旗下房地產(chǎn)公司南山地產(chǎn)將積極探索特色小鎮(zhèn)業(yè)務(wù)。
兩大動(dòng)因
面對參與小鎮(zhèn)開發(fā)可能帶來的更加便宜的土地和資金，沒有哪家開發(fā)商能不動(dòng)心。
對于大多數(shù)房企來說，紛紛扎堆小鎮(zhèn)概念更多的是生存之需。近幾年來，房企的毛利率及凈利率持續(xù)下滑，市場上三四線城市趨于飽和，一二線熱點(diǎn)城市拿地成本高企，房企提高或維持其凈利率的難度逐步增加。面對參與小鎮(zhèn)開發(fā)可能帶來的更加便宜的土地和資金，沒有哪家開發(fā)商能不動(dòng)心。
克而瑞房地產(chǎn)研究中心通過剖析從華夏幸福此前產(chǎn)業(yè)園區(qū)的操作經(jīng)驗(yàn)發(fā)現(xiàn)，依靠與政府良好合作關(guān)系，華夏幸福不斷在園區(qū)內(nèi)乃至城市周邊獲取優(yōu)質(zhì)的土地儲(chǔ)備，體量大且成本低，如潮白河孔雀城樓板價(jià)僅952元/平方米，八達(dá)嶺孔雀城甚至僅為253元/平方米。此外，通過住宅銷售，華夏幸福可從當(dāng)?shù)卣@得住宅土地增值補(bǔ)償，這是企業(yè)產(chǎn)業(yè)新城模式的關(guān)鍵。如八達(dá)嶺孔雀城，其2013年售價(jià)為9000元/平方米，幾乎為土地成本的36倍，土地增值力度強(qiáng)勁，企業(yè)獲得可觀補(bǔ)償，同時(shí)也彌補(bǔ)前期開發(fā)支出。
這些住宅項(xiàng)目與產(chǎn)業(yè)園區(qū)形成協(xié)同效應(yīng)，一方面通過園區(qū)建設(shè)落地，推動(dòng)住宅及相關(guān)配套開發(fā)，另一方面住宅建成將提升園區(qū)投資氛圍，房源銷售則為園區(qū)后續(xù)工作帶來資金支持。企業(yè)切入園區(qū)人口導(dǎo)入，借鑒“以售養(yǎng)租”方式，以較為低廉的價(jià)格獲取住宅等建設(shè)用地，住宅銷售成為改善資金流、平衡政企利益的核心要素，這樣的模式或?qū)⒃谀壳爸T多企業(yè)與當(dāng)?shù)卣男℃?zhèn)合作中被借鑒。與一線及熱點(diǎn)二線城市令人咋舌、居高不下的地價(jià)相比，這種合作模式給開發(fā)商帶來的土地價(jià)格極具吸引力。
不僅是便宜的土地，在今年貨幣政策趨于收緊、房貸余額普遍不足的情況下，開發(fā)商再融資難度必將增加，而信貸政策方面對小鎮(zhèn)項(xiàng)目的傾斜，無疑是開發(fā)商關(guān)注的另一個(gè)“興奮點(diǎn)”。
2月8日發(fā)改委出臺(tái)的《意見》明確要求，開發(fā)銀行各分行要積極參與特色小（城）鎮(zhèn)規(guī)劃編制工作，統(tǒng)籌考慮財(cái)稅、金融、市場資金等方面因素，做好系統(tǒng)性融資規(guī)劃和融資顧問工作，明確支持重點(diǎn)、融資方案和融資渠道，推動(dòng)規(guī)劃落地實(shí)施。開發(fā)銀行加大對特許經(jīng)營、政府購買服務(wù)等模式的信貸支持力度，特別是通過探索多種類型的PPP模式，引入大型企業(yè)參與投資，為特色小（城）鎮(zhèn)建設(shè)提供多元化金融支持。
據(jù)記者了解，信貸政策的支持在小鎮(zhèn)項(xiàng)目中非常明顯。“我們也在跟國家開發(fā)銀行接觸，小鎮(zhèn)項(xiàng)目的開發(fā)貸款利率能在基準(zhǔn)利率基礎(chǔ)上給予折扣，并且貸款周期比一般開發(fā)貸要長很多。”碧桂園集團(tuán)助理總裁、產(chǎn)城發(fā)展事業(yè)部總經(jīng)理向俊波告訴記者，雖然不方便透露具體的貸款利率，但向俊波表示比一般開發(fā)貸確實(shí)便宜很多。不過，優(yōu)惠的貸款資金只能用于小鎮(zhèn)項(xiàng)目的基礎(chǔ)建設(shè)、產(chǎn)業(yè)主體建設(shè)等，明確規(guī)定不能用于住宅開發(fā)，商業(yè)項(xiàng)目也須視情況而定。
除了便宜的土地和資金，房企以PPP模式參與小鎮(zhèn)開發(fā)還有可能在項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)招商后獲得投資額分成。例如華夏幸福此前與政府合作的園區(qū)項(xiàng)目，在園區(qū)建設(shè)期，一級土地開發(fā)的土地整理工作、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)工作、產(chǎn)業(yè)招商服務(wù)等均由華夏幸福先行墊付，政府在這個(gè)時(shí)期不出資，但會(huì)高度支持并配合園區(qū)建設(shè)，等到園區(qū)售地、產(chǎn)生稅收等之后，政府以建設(shè)成本加成10%至15%利息的方式將進(jìn)行資金返還予華夏幸福。此外，園區(qū)實(shí)現(xiàn)招商后，華夏幸福可從政府獲得落地投資額的45%。
風(fēng)險(xiǎn)幾何
對于開發(fā)商而言，參與開發(fā)小鎮(zhèn)項(xiàng)目將面臨的風(fēng)險(xiǎn)是，前期資金投入量巨大，且回收周期長。對此，并不是所有房企都有足夠思想準(zhǔn)備和敬畏之心。
值得注意的是，在很多業(yè)內(nèi)人士看來，小鎮(zhèn)項(xiàng)目給開發(fā)商帶來的好處顯而易見，但并不是所有開發(fā)商都有條件做小鎮(zhèn)。
碧桂園向俊波認(rèn)為，重金打造小鎮(zhèn)計(jì)劃更多是由于公司達(dá)到一定規(guī)模之后，業(yè)務(wù)升級和轉(zhuǎn)型的需要，操盤小鎮(zhèn)項(xiàng)目的開發(fā)商必須有綜合的城市運(yùn)營經(jīng)驗(yàn)。“與其說是開發(fā)商，不如說是城市綜合供應(yīng)服務(wù)商更為確切，產(chǎn)業(yè)小鎮(zhèn)必須首先要導(dǎo)入產(chǎn)業(yè)，開發(fā)商是否具備豐富的產(chǎn)業(yè)資源和管理運(yùn)營能力是項(xiàng)目成敗的關(guān)鍵。另外，人口導(dǎo)入需要配套引入教育、醫(yī)療、商業(yè)、酒店等資源，這也是開發(fā)商綜合能力的體現(xiàn)。”而很多急于獲得低價(jià)土地和貸款的中小開發(fā)商顯然不具備這樣的能力。
北京萬科總經(jīng)理劉肖也表示，能否滿足產(chǎn)業(yè)服務(wù)和居住生活服務(wù)的需求，能否使二者互相協(xié)同，這是開發(fā)運(yùn)營小鎮(zhèn)最大的難點(diǎn)。
“一個(gè)城市如果每年的正常人口增長只有5萬，但你突然要在周邊做一個(gè)50萬人口的住宅配套，那你靠什么吸引人口呢？大家說靠產(chǎn)業(yè)吸引人口，那又靠什么來吸引產(chǎn)業(yè)呢？”劉肖認(rèn)為必須要靠扎實(shí)的運(yùn)營能力才能解決這個(gè)問題。他吐露了良渚文化村背后的艱辛，“弄個(gè)油條、包子都要吃幾十家才確定，一個(gè)小小的皮劃艇配套也要與世界冠軍孟關(guān)良這樣的資源嫁接。”
而對于開發(fā)商來說，參與開發(fā)小鎮(zhèn)項(xiàng)目將面臨的風(fēng)險(xiǎn)是，前期資金投入量巨大，且回收周期長。“因?yàn)樵谶@么長的投資周期內(nèi)，政策是否存在變化的可能，很難說。”有開發(fā)商人士向記者表示。
并不是所有房企對此都有足夠思想準(zhǔn)備和敬畏之心。記者在采訪中發(fā)現(xiàn)，有些開發(fā)商只是看到小鎮(zhèn)開發(fā)能夠帶來的利益，而建造模式、運(yùn)營模式、盈利模式尚不清晰。在這種情況下，有業(yè)內(nèi)人士擔(dān)憂，若干年后難免會(huì)出現(xiàn)空鎮(zhèn)、鬼鎮(zhèn)這樣的現(xiàn)象，小鎮(zhèn)項(xiàng)目也會(huì)面臨大量的庫存和洗牌。
克而瑞房地產(chǎn)研究院分析師沈曉玲認(rèn)為，從機(jī)遇的角度而言，房地產(chǎn)與特色小鎮(zhèn)有著密切的關(guān)系。尤其在政府大力推進(jìn)特色小鎮(zhèn)的條件下，企業(yè)可充當(dāng)建設(shè)者、運(yùn)營者，甚至是發(fā)起者。但是鑒于特色小鎮(zhèn)還是一個(gè)比較新型的模式，目前其建設(shè)和運(yùn)維大部分還是以政府為主導(dǎo)，已有碧桂園、綠城、華夏幸福等房企試水這一類項(xiàng)目，后期能否成功，這依然還要考驗(yàn)房企在規(guī)劃設(shè)計(jì)、運(yùn)維理念等方面的創(chuàng)新能力。